Quittance de loyer et impayés : faut-il délivrer une quittance ou un reçu ?

Non, pas de quittance : si votre locataire n’a versé qu’une partie du loyer, la loi impose de lui remettre un reçu (article 21 de la loi du 6 juillet 1989). La nuance paraît administrative, elle est probatoire : les tribunaux jugent de manière constante qu’une quittance délivrée sans réserve vaut présomption de paiement intégral. En la signant, vous fabriquez vous-même la preuve qui servira contre vous.

Paiement partiel du loyer : ce que dit la loi

L’article 21 réserve la quittance au paiement intégral du loyer et des charges. Dès que le versement est partiel, le même article impose un autre document : un reçu, qui mentionne la somme réellement encaissée et la date du versement.

Ce texte, et tout le régime juridique du document, sont exposés sur notre page de référence sur la réglementation des quittances de loyer.

La différence tient en une idée. La quittance dit « ce mois est soldé ». Le reçu dit « j’ai reçu tant, à telle date », et rien de plus.

Quittance délivrée malgré l’impayé : le piège de la présomption de paiement

Ce n’est pas une simple maladresse, c’est un renversement de la charge de la preuve. Face à une quittance sans réserve, c’est au bailleur de démontrer que le paiement n’était pas complet, exercice difficile quand son propre document affirme le contraire. Un juge peut y voir l’acceptation du montant partiel en solde du mois.

Le mécanisme déborde le mois concerné : une quittance récente peut être invoquée pour faire présumer le paiement des termes antérieurs restés impayés. Le locataire qui détient la quittance de mars soutiendra que février est présumé soldé. La présomption est simple, elle se renverse, mais c’est un contentieux qu’une ligne aurait évité — c’est l’une des quatre réserves détaillées sur notre page des mentions d’une quittance de loyer.

Dernier étage du piège : le chèque. Quittancer à la remise, avant encaissement, c’est attester d’un paiement qui peut ne jamais arriver. D’où la réserve d’usage « sous réserve d’encaissement » sur toute quittance faisant suite à un chèque.

Comment rédiger un reçu de paiement partiel

Le reçu reprend la structure de la quittance, avec quatre ajustements :

remplacer « quittance » par « reçu » (certains gestionnaires écrivent « reçu pour compte ») ;
indiquer le montant réellement encaissé, pas le loyer théorique ;
mentionner expressément qu’il s’agit d’un paiement partiel ne valant pas quittance ;
préciser à quoi le versement est imputé.

Reçu — paiement partiel

Reçu de Monsieur Jean Dupont la somme de 600 € le 5 mars 2026, à valoir sur le loyer et les charges de mars 2026 (850 € dus).

Solde restant dû au titre de mars 2026 : 250 €.

Le présent reçu constate un paiement partiel et ne vaut pas quittance.

Imputation du paiement : c’est le locataire qui choisit d’abord

Le point que les bailleurs négligent le plus. Quand un locataire doit plusieurs échéances, l’article 1342-10 du Code civil lui donne la main en premier : c’est le débiteur qui peut indiquer, lorsqu’il paie, la dette qu’il entend acquitter. À défaut d’indication, le paiement s’impute selon les règles du Code, en priorité sur les dettes échues.

Concrètement : si votre locataire écrit « virement pour le loyer de mars » alors qu’il doit encore janvier, ce versement solde mars, pas janvier, et vous ne pouvez pas décider seul du contraire. Écrire sur le reçu l’imputation retenue, en cohérence avec ce que le locataire a indiqué, ferme le débat pour la suite.

Reprise des paiements après un arriéré : faut-il recommencer à quittancer ?

Situation courante : après deux mois d’impayés, le locataire reprend le paiement normal du loyer courant, sans apurer l’arriéré. Beaucoup de bailleurs refusent alors toute quittance « tant que tout n’est pas payé ». C’est une erreur : l’obligation de quittancer est d’ordre public, et le locataire qui paie mars en entier a droit à sa quittance de mars, arriéré ou pas. Un refus persistant expose le bailleur aux sanctions décrites sur notre page consacrée au refus de délivrer une quittance de loyer.

La bonne pratique professionnelle : quittancer chaque mois soldé en portant sur la quittance la mention de l’arriéré, par exemple « impayés restant dus au titre de janvier et février 2026 : 1 700 € ». Vous respectez votre obligation, vous documentez la dette mois après mois, et vous neutralisez toute présomption d’apurement.

Arriérés payés après le départ du locataire : la quittance survit au bail

Un locataire parti reste en droit de réclamer les quittances des loyers qu’il a payés pendant la location, même longtemps après. Et s’il règle après son départ des arriérés nés pendant le bail, y compris un bail résilié pour impayés, ces paiements tardifs ouvrent droit aux quittances correspondantes. Le bail est mort, l’obligation de quittancer les sommes effectivement payées ne l’est pas. D’où l’intérêt d’un archivage propre de tout ce qui a été quittancé.

Si le logement a été vendu entre-temps : sauf clause contraire dans l’acte de vente, l’ancien propriétaire reste seul créancier des arriérés antérieurs au transfert. C’est à lui de recevoir ces paiements tardifs et de les quittancer.

Quand les impayés de loyer s’installent

Un retard ponctuel se règle avec un reçu et une relance. Si les impayés se répètent, la marche à suivre change d’échelle : relance écrite, mise en demeure recommandée, puis les recours prévus au bail (clause résolutoire, commandement de payer). La prescription des loyers étant de trois ans, reçus et quittances annotés constituent, mois après mois, le dossier de preuve dont dépendra toute la procédure.