Peut-on aménager des sous-sols ou des garages pour les louer à usage d’habitation ? Les lois et décrets à connaître

L’aménagement de sous-sols ou de garages en espaces habitables est une question qui suscite de nombreuses interrogations. En France, il existe des règles strictes en matière d’habitabilité des locaux, et celles-ci s’appliquent également aux transformations de caves, de sous-sols, ou de garages en logements. Dans cet article, nous allons explorer les dispositions légales qui régissent cette pratique, tout en mettant en avant les points clés à considérer.

Les interdictions et les lois en place

La première chose à prendre en compte lors de la transformation de sous-sols ou de garages en espaces habitables est l’existence d’une loi spécifique. En l’occurrence, il est crucial de se référer à l’article L 1331-22 du Code de la santé publique. Celui-ci interdit la mise à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, des « caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ».

Cette disposition légale est fondamentale pour comprendre les limites de la transformation de sous-sols ou de garages en logements. Elle vise à garantir la sécurité et le bien-être des occupants, en évitant que des espaces inadaptés à la vie quotidienne ne soient utilisés comme lieux d’habitation.

Les exceptions et les précisions

Cependant, la situation n’est pas toujours aussi catégorique. En effet, au plan civil, un arrêt de la Cour de cassation du 6 septembre 2018 (n° 17-22172) a précisé que même des caves ou des locaux situés en sous-sol, pourvu qu’ils disposent « d’ouvertures en partie haute », peuvent être concernés par des transformations en logements. Cette nuance est importante, car elle montre que chaque cas doit être examiné individuellement.

De plus, depuis le 1er juillet 2018, le décret de 2002 sur la décence des logements exige des « ouvertures » adéquates pour tout logement. Il est donc essentiel de se conformer à cette exigence lors de la transformation de sous-sols ou de garages.

L’aspect administratif et les règlements sanitaires

Sur le plan administratif, il est prudent de consulter un expert en cas de doute concernant l’habitabilité des locaux transformés. Certaines décisions de tribunaux administratifs, comme celle du Conseil d’État du 14 février 2018 (n° 409356), montrent que les juges évaluent chaque cas de manière spécifique.

Il est également important de tenir compte du règlement sanitaire départemental (RSD) applicable. Ce règlement peut influencer l’habitabilité des locaux et doit être respecté. Cependant, il est crucial de noter que la méconnaissance d’une règle fixée par le RSD seule ne suffit pas à qualifier un local d’impropre à l’habitation, comme l’a confirmé le Conseil d’État dans sa décision du 14 février 2018 (n°409356).

Une réponse ministérielle datant du 24 septembre 2013 (n° 29074) affirme que les sous-sols sont par nature impropres à l’habitation en raison de leur degré d’enfouissement dans le sol. Cependant, cette position peut être discutable, car elle dépend de l’aménagement spécifique du local. Selon une brochure éditée par les pouvoirs publics, la qualification de sous-sol doit reposer sur une évaluation concrète prenant en compte la configuration du local et son niveau d’enfouissement.

Conclusion

En résumé, la transformation de sous-sols ou de garages en espaces habitables est soumise à des règles strictes en France. Il est impératif de se conformer à l’article L 1331-22 du Code de la santé publique, qui interdit l’habitation de locaux inadaptés. Cependant, des exceptions existent, notamment lorsque des ouvertures adéquates sont présentes, et chaque cas doit être examiné individuellement.

Au plan administratif, il est recommandé de consulter un expert en cas de doute quant à l’habitabilité des locaux transformés. De plus, le respect du règlement sanitaire départemental est essentiel, bien que la méconnaissance de ses règles ne suffise pas à disqualifier un local pour l’habitation.

Enfin, avant de procéder à la transformation de sous-sols ou de garages en logements, il est essentiel de vérifier si cela est conforme au règlement de copropriété, à la destination de l’immeuble, et aux droits des autres copropriétaires, comme le précise la jurisprudence.