Bail : quel modèle pour quelle situation ?

Pour faire simple, un bail est un contrat qui régie les rapports juridiques entre un locataire et son propriétaire, et qui conditionne les obligations réciproques auxquelles seront liées les différentes parties à l’acte. Néanmoins, peu de personnes savent que le type de contrat de bail peut varier suivant la location envisagée, et la plupart des propriétaires bailleurs pensent qu’il n’existe qu’un modèle unique applicable à toutes les locations. Que nenni ! Nous vous proposons ci-dessous un récapitulatif des différents baux applicables suivant le type de location que vous souhaitez mettre en place.

Le bail d’habitation régie par la loi de 1989

Un seul mot à retenir pour ce bail : il faut que le logement soit destiné à la résidence principale du locataire. Ce bail s’applique en effet aux logements meublés ou non meublés loués par un locataire qui en fait sa résidence principale. En d’autres termes, vous ne pouvez pas utiliser ce modèle si votre locataire envisage par exemple de louer pour une résidence secondaire. Ce bail a été mis spécifiquement mis en place par la loi de 1989 pour gérer les rapports entre propriétaires bailleurs et locataires, mais surtout pour protéger le locataire. Les baux rédigés sous ce format sont donc très encadrés, il y a peu de place à la liberté contractuelle et beaucoup de ses dispositions sont d’ordre public. (C’est à dire que l’on ne peut pas y déroger, même par un écrit mentionnant une règle contraire)

Le bail de droit commun régie par le Code Civil

Ce bail s’applique à tous les autres baux qui ne concernent pas la résidence principale du locataire. Ces baux sont soumis au Code Civil et non à une loi spécifique comme dans le cas précédent. La rédaction d’un bail soumis au Code Civil est donc beaucoup plus libre qu’avec la loi de 1989, l’encadrement est moins fort, il conviendra donc pour les parties d’être vigilant. Ce bail concerne par exemple les résidences secondaires, les locaux loués indépendamment d’un local à usage d’habitation (exemple : parking), les locations saisonnières etc…

Le bail commercial régie par le décret de 1953

Le décret de 1953 régie les baux commerciaux dits « statutaires », les autres baux commerciaux « non statutaires » sont régies par le droit commun du louage.