La copropriété des immeubles bâtis : Analyse du statut

La copropriété des immeubles bâtis est régie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, qui a subi de multiples modifications, notamment par la loi « Élan » 2018-1021 du 23 novembre 2018. Cette loi prévoit une réforme en profondeur par voie d’ordonnances. Les modalités d’application de ce statut sont précisées par le décret 67-223 du 17 mars 1967, également modifié à plusieurs reprises. Parallèlement, nous étudierons les normes comptables applicables aux syndicats de copropriétaires, précisées par le décret 2005-240 du 14 mars 2005.

Champ d’application du statut

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis s’applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis. Ces immeubles doivent être répartis entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, indissociables. Dans certains cas, un lot transitoire peut être constitué, comprenant une partie privative précisément définie quant aux constructions permises et une quote-part correspondante des parties communes. En l’absence de convention contraire créant une organisation différente, le statut s’applique également aux ensembles immobiliers qui comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Application obligatoire du statut aux immeubles bâtis et achevés

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne s’applique qu’aux immeubles bâtis. Ainsi, les immeubles non bâtis ne sont pas soumis à ce statut, même s’ils sont organisés par un état descriptif de division. De même, les voies privées desservant plusieurs immeubles relèvent des règles de l’indivision forcée et non de la loi de 1965. La naissance de la copropriété varie selon que l’immeuble est déjà construit ou en cours de construction. Dans le premier cas, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot. Dans le second cas, le fonctionnement de la copropriété prend effet lors de la livraison du premier lot.

Nécessité d’une division en lots de copropriété

La loi de 1965 ne s’applique qu’aux immeubles divisés en lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. Cette définition du lot est impérative, quel que soit le contenu du règlement de copropriété. Il ne peut y avoir de lot ne comportant que des parties privatives ou que des parties communes. De même, un lot ne peut être constitué uniquement d’un droit de jouissance privatif sur des parties communes et d’une quote-part correspondante.