La décence des logements en location : droits et recours des locataires

La qualité des logements loués est une préoccupation essentielle pour les locataires. Que se passe-t-il si un locataire se plaint, à juste titre, d’un problème de décence dans son logement ? En 2019, la loi et les décrets français prévoyaient des mesures spécifiques pour protéger les locataires et garantir la décence des logements mis en location. Dans ce guide, nous expliquerons les droits et recours des locataires en cas de logement non décent, en mettant à jour les informations en 2023.

Exiger des travaux de mise en conformité

Si un logement n’est pas considéré comme « décent, » les locataires ont le droit d’exiger la réalisation de travaux de mise en conformité. Cette obligation est inscrite dans la loi, notamment dans le Code de la Construction et de l’Habitation (article L. 111-6-1). Les locataires peuvent également demander des dommages et intérêts en cas de préjudice subi.

La Cour de cassation, dans sa décision du 1er février 2018 (Cass. 3° civ. 01.02.2018 n° 17-11006), a précisé que les bailleurs ne peuvent pas simplement proposer une indemnisation aux locataires. Ils doivent prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier au caractère non décent du logement. Cela signifie que l’indemnisation ne peut pas remplacer les travaux de mise en conformité requis par la loi.

Droit à l’indemnisation

En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, les locataires ont également droit à une indemnisation. La Cour de cassation a établi que cette indemnisation n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur (Cass. 3° civ. 21.12.2017 n° 16-19466).

Dans certaines situations graves, la Cour de cassation a admis que le locataire a le droit de réduire le loyer à partir de l’apparition des désordres. Dans un cas précis, « le trouble de jouissance » subi par un locataire a justifié une réduction de moitié du loyer (Cass. 3° civ. 07.12.2017 n° 16-18413).

Autorisation de travaux de mise en conformité

Un locataire peut également obtenir une autorisation judiciaire pour effectuer des travaux de mise en conformité aux frais du bailleur. Cependant, la Cour de cassation a établi que si le bailleur a avancé les frais de remise en état du logement, il peut demander au locataire d’exécuter les travaux financés par lui. Cette demande peut être faite sous astreinte (en référé, selon notre avis).

Néanmoins, cette règle comporte une exception. Si le locataire peut justifier d’un « empêchement légitime à l’exécution des travaux, » le bailleur ne peut pas le contraindre à les réaliser (Cass. 3° civ. 21.12.2017 n° 15-24430).

Conclusion

En cas de problème de décence dans un logement locatif, les locataires disposent de droits clairs et de recours spécifiques. La loi exige que les bailleurs prennent des mesures pour rendre les logements conformes aux normes de décence. Les locataires ont également droit à une indemnisation en cas de manquement du bailleur à son obligation. De plus, ils peuvent obtenir une autorisation judiciaire pour effectuer des travaux de mise en conformité aux frais du bailleur, sauf en cas d’empêchement légitime. Il est essentiel que les locataires connaissent leurs droits et n’hésitent pas à les faire valoir pour garantir la décence de leur logement.