Les diagnostics nécessaires avant de mettre un logement en location
Avant de mettre un logement en location, il est essentiel de réaliser plusieurs diagnostics pour assurer la sécurité du locataire et se conformer aux obligations légales. Ces diagnostics permettent d’évaluer l’état du logement et de ses installations, et de fournir une information transparente au futur locataire. Dans ce document, nous allons explorer en détail les différents diagnostics nécessaires, leur importance et les conditions de leur mise en œuvre.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : un incontournable
Le Diagnostic de Performance Énergétique, plus communément appelé DPE, est un élément crucial à prendre en compte avant de mettre un logement en location. Ce diagnostic permet d’évaluer la consommation d’énergie du logement et son impact sur l’environnement. Il est réalisé par un professionnel certifié qui examine les différents éléments du logement tels que l’isolation, le système de chauffage, ou encore la ventilation. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui signifie que le locataire peut demander réparation en justice si le DPE est erroné et lui cause un préjudice.
Le DPE est non seulement une obligation légale pour le propriétaire, mais il est aussi un outil précieux pour le locataire potentiel. En effet, il donne une estimation de la consommation d’énergie du logement et des émissions de gaz à effet de serre, ce qui peut influencer la décision du locataire. De plus, il permet au locataire de prévoir ses dépenses énergétiques et d’adopter, si nécessaire, des comportements plus économes en énergie.
Il est donc essentiel pour le propriétaire de faire réaliser ce diagnostic et de le tenir à la disposition de tout candidat locataire. Le DPE doit être réalisé avant la mise en location du logement et sa validité est de 10 ans.
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : une nécessité pour les logements construits avant 1949
Pour les logements construits avant 1949, un autre diagnostic est nécessaire : le Constat de Risque d’Exposition au Plomb, ou CREP. Ce diagnostic vise à identifier la présence de plomb dans les peintures, un matériau qui peut être dangereux pour la santé s’il est ingéré ou inhalé, en particulier pour les jeunes enfants et les femmes enceintes.
Le CREP doit être réalisé par un professionnel certifié qui va vérifier la présence de plomb dans les revêtements du logement. Si le diagnostic révèle une concentration de plomb supérieure aux seuils réglementaires, le propriétaire a l’obligation de réaliser des travaux pour supprimer le risque d’exposition au plomb. En cas de présence de plomb à des concentrations supérieures aux seuils, le propriétaire doit faire réaliser les travaux nécessaires et faire contrôler leur bonne réalisation par un professionnel.
En principe, le CREP doit être établi moins de six ans avant la date de signature du bail. Cependant, si le diagnostic atteste l’absence de revêtements contenant du plomb ou indique une concentration de plomb inférieure aux seuils réglementaires, sa validité n’est pas limitée dans le temps.
L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité : une obligation légale
En plus du DPE et du CREP, la loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation pour le bailleur de fournir au locataire un état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité. Ces diagnostics sont essentiels pour assurer la sécurité du locataire et prévenir les risques liés à des installations défectueuses ou obsolètes.
Pour l’électricité, cette obligation concerne les logements comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans. Pour le gaz, elle concerne les logements comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement qui a été réalisée depuis plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans.
Ces diagnostics doivent être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés, suivant des modalités identiques à celles prévues en vente. Une fois réalisés, ces diagnostics ont une durée de validité de six ans. Si un bailleur dispose déjà d’un diagnostic (électricité, gaz), réalisé en ordre depuis moins de six ans lors d’une vente du logement, il peut utiliser ce diagnostic pour une (re)location.
Les diagnostics électricité et gaz : des exigences spécifiques
Les diagnostics électricité et gaz sont soumis à des exigences spécifiques. En effet, là où ils sont exigés, des diagnostics électricité et gaz doivent en principe être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés. Si un bailleur dispose d’une attestation de conformité, portant sur la mise en conformité ou la mise en sécurité de l’installation électrique, il peut l’utiliser pour une (re)location si elle est établie depuis moins de six ans et visée par un organisme agréé.
Pour une installation de gaz, un bailleur peut également utiliser un diagnostic réalisé depuis moins de six ans par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC. Ces diagnostics sont exigés dans certaines conditions. Par exemple, pour un logement situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, un diagnostic électricité/gaz est exigé depuis le 1er juillet 2017. Pour les autres logements, comme une maison individuelle, les diagnostics sont exigés depuis le 1er janvier 2018.
Ces diagnostics, ou documents en tenant lieu, sont à intégrer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) que le bailleur doit annexer au contrat de location. Il est important de noter que le modèle et la méthode de réalisation du diagnostic ont été redéfinis par un arrêté ministériel du 28 septembre 2017, entré en vigueur le 13 octobre 2017. Pour une location concernée, veillez à ce que le diagnostic soit dressé par un diagnostiqueur certifié conformément au nouveau modèle réglementaire.
La validité des diagnostics et leur renouvellement
Un point crucial à prendre en compte est la durée de validité des diagnostics. En règle générale, un diagnostic électricité/gaz, une fois réalisé, a une durée de validité de six ans. Cela signifie que si un bailleur dispose déjà d’un diagnostic (électricité, gaz), réalisé en ordre depuis moins de six ans lors d’une vente du logement, il peut utiliser ce diagnostic pour une (re)location.
De même, si le bailleur dispose d’une attestation de conformité, portant sur la mise en conformité ou la mise en sécurité de l’installation électrique, il peut l’utiliser pour une (re)location si elle est établie depuis moins de six ans et visée par un organisme agréé. Si l’attestation ne peut être présentée, une déclaration de l’organisme indiquant qu’il a bien visé une attestation peut faire l’affaire.
Pour une installation de gaz, un bailleur peut également utiliser un diagnostic réalisé depuis moins de six ans par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC. Cependant, un nouveau diagnostic n’est pas nécessaire si vous disposez déjà d’un diagnostic en ordre daté de moins de six ans, ou d’une attestation de conformité de moins de six ans.
La certification des opérateurs de diagnostic technique
Il est important de noter que les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié suivant la réglementation en vigueur. Un arrêté ministériel du 2 juillet 2018 est venu modifier les règles applicables pour la certification des opérateurs de diagnostic technique. Ces nouvelles règles sont entrées en vigueur le 1er avril 2019, dans les conditions fixées par l’arrêté, pour la certification des opérateurs de diagnostic immobilier.
En pratique, les pouvoirs publics ont mis en place, sur Internet, un site officiel comprenant un moteur de recherche qui permet de trouver un diagnostiqueur certifié. Il est donc essentiel pour le bailleur de s’assurer que le diagnostiqueur qu’il engage pour réaliser les diagnostics nécessaires est bien certifié et respecte les règles en vigueur.
Le diagnostic Bruit : une nouveauté depuis 2020
Depuis 2020, le diagnostic bruit, également appelé état des nuisances sonores aériennes, est un document obligatoire pour la location d’un bien immobilier situé dans une zone d’exposition au bruit d’aéroport. Il informe le futur locataire de l’existence de nuisances sonores aériennes. Les zones concernées sont classées A, B, C et D, basées sur l’indicateur « Lden » qui représente le niveau de bruit moyen pondéré au cours de la journée. Pour déterminer si un bien est concerné, il faut consulter le Plan d’exposition au bruit (PEB) ou contacter la mairie. Le diagnostic est réalisé par le propriétaire et doit inclure des mentions obligatoires : coordonnées de la zone de bruit où se situe le bien, et toutes les possibilités pour le locataire de vérifier les informations. Le diagnostic est ajouté en annexe au bail de location. Si le diagnostic n’est pas fourni, le locataire peut faire un recours devant le tribunal pour demander l’annulation du bail ou une réduction du prix du loyer. Il est à noter que ce diagnostic ne concerne que les bruits générés par les avions, y compris ceux des petits aéroports régionaux et des aérodromes de loisirs, et non les troubles du voisinage ou les bruits de la route.
L’État des Risques et Pollutions (ERP) : un document essentiel
L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un document qui donne des informations sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et pollution des sols auxquels le logement est exposé. Il est obligatoire pour toute vente ou location d’un bien immobilier et doit être annexé au contrat de location. Il est réalisé par le propriétaire à partir des informations préfectorales disponibles.
En conclusion, avant de mettre un logement en location, il est essentiel de réaliser plusieurs diagnostics : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, ainsi que les diagnostics électricité et gaz. Ces diagnostics sont non seulement une obligation légale pour le bailleur, mais ils sont aussi essentiels pour assurer la sécurité du locataire et lui fournir une information transparente sur l’état du logement. Il est donc crucial pour le bailleur de respecter ces obligations et de faire réaliser ces diagnostics par un professionnel certifié.