Gestion locative : tout ce que vous devez savoir
Gérer un bien immobilier s’avère être une activité multitâche qui englobe diverses responsabilités et compétences. Non seulement elle implique l’entretien et les réparations courantes du logement, mais elle englobe également la recherche de locataires solvables et fiables, la rédaction de contrats de bail juridiquement solides, la collecte régulière des loyers, et la gestion des éventuels problèmes ou litiges qui peuvent survenir pendant la période de location.
1. Qu’est-ce que la gestion locative ?
1.1 Définition de la gestion locative
La gestion locative fait référence à l’administration complète d’un logement en location. Cela inclut une partie commerciale avec la mise en place du locataire, une partie juridique avec la rédaction d’un bail à jour des dernières normes, une partie comptable avec le recouvrement des loyers et le reversement au propriétaire, une partie technique avec l’entretien du logement, et enfin une partie plus humaine avec la gestion des relations entre locataires et propriétaires.
1.2 Rôle du gestionnaire locatif
Le gestionnaire locatif travaillant généralement pour le compte d’une agence immobilière ou d’un administrateur de biens, est mandaté par le bailleur pour gérer le bien immobilier. Ses tâches comprennent la mise en place d’une annonce immobilière avec photos et visite virtuelle, les visites et la collecte des dossiers, la sélection des locataires en accord avec le propriétaire, la gestion des loyers et la maintenance du logement.
1.3 Avantages de recourir à une agence immobilière
Confier un mandat à une agence pour la gestion locative et la perception du loyer offre plusieurs avantages complémentaires par rapport à une location entre particuliers, tels que la garantie des loyers impayés, l’expertise dans la recherche d’un locataire fiable, et une gestion efficace des aspects administratifs et légaux de la location. Et surtout, un gain de temps considérable pour chaque bailleur, surtout lorsqu’il possède plusieurs lots à gérer !
2. Les étapes de la location
2.1 Recherche de locataires
La recherche de locataires débute bien souvent par la diffusion d’une annonce de location, souvent via des canaux en ligne ou par le biais de la vitrine d’une agence. La sélection rigoureuse des candidats est cruciale, incluant la vérification des garanties et des revenus. La finalisation du processus se fait avec la signature, bien souvent en ligne et donc dématérialisée, du contrat de location.
2.2 État des lieux
L’état des lieux est un document qui décrit l’état d’un logement ou d’un local à un moment donné, en présence du locataire et du bailleur. Il sert de référence pour déterminer les éventuelles réparations locatives à la fin du bail. Il est réalisé au début de la location (état des lieux d’entrée), et à la sortie du locataire (état des lieux de sortie).
2.3 Gestion des loyers et impayés
L’encaissement des loyers et la gestion des impayés sont essentielles pour chaque propriétaire. Un locataire peut en effet rencontrer des difficultés de paiement, et pourra en discuter avec le gestionnaire pour trouver la meilleure solution à mettre en place, comme par exemple consentir des modalités de paiement adaptées à la situation avec un étalement progressif de la dette.
2.4 Renouvellement et fin de bail
La fin de bail nécessite une attention particulière, notamment dans le cadre d’un bail commercial. Le gestionnaire locatif pourra proposer en amont le renouvellement au locataire, ou bien tout simplement prévenir le propriétaire avant le délai d’expiration du préavis que son bail va être tacitement reconduit, et lui faire part de ses droits notamment s’il souhaite récupérer le logement pour habiter ou encore vendre. La fin de bail c’est également la restitution du dépôt de garantie au locataire, si l’état des lieux de sortie le permet.
3. Les responsabilités du gestionnaire locatif
3.1 Maintenance et entretien du logement
La maintenance courante inclut les menues réparations et travaux nécessaires y afférents, tels que problèmes de plomberie, de fenêtre ou encore dysfonctionnement d’un appareil électrique… Le locataire est quant à lui responsable des réparations locatives de son bien immobilier, comme par exemple un simple changement de joint.
3.2 Gestion des litiges
La gestion des litiges entre locataires et propriétaires peut nécessiter une médiation ou, dans certains cas, des recours judiciaires. C’est le rôle du gestionnaire locatif, qui essayera de trouver une solution amiable aux différents problèmes engendrés, en prenant le recul nécessaire que n’ont pas forcément locataires et propriétaires lorsqu’un conflit éclate.
3.3 Déclaration des revenus fonciers
Le gestionnaire immobilier assiste souvent le bailleur dans la déclaration des revenus fonciers (déclaration 2044) et l’optimisation des avantages fiscaux liés à la location comme par exemple la déduction du montant des travaux effectués dans l’année civile pour le logement géré.
Avantages de confier sa gestion locative à un professionnel
4.1 Gestion simplifiée
Confier la gestion locative à un professionnel simplifie l’administration et optimise la gestion du bien puisque celui-ci possède généralement un logiciel puissant de comptabilité immobilière lui permettant d’éditer facilement tous les documents nécessaires pour avoir une parfaite connaissance de son investissement locatif et du montant des loyers perçus.
4.2 Réduction des risques
Un professionnel réduit les risques locatifs d’impayés et de conflits, grâce à son expertise et à ses conseils souvent avisés. Il pourra également prévenir chaque propriétaire de démarches importantes à optimiser la gestion de patrimoine du bailleur et proposer un contrat d’assurance de loyer au tarif compétitif.
4.3 Accès à un réseau d’artisans
Une agence proposant un service de gestion et bien implantée localement connait les professionnels sérieux du secteur, et qualifiés pour l’entretien et les réparations, ce qui constitue la garantie que les travaux seront bien faits et effectués dans les meilleurs délais.
4.4 Gain de temps
Le propriétaire bénéficie d’un gain de temps considérable et d’une tranquillité d’esprit en confiant un mandat de gestion locative à un professionnel, puisque le locataire passe directement par son gestionnaire pour obtenir des informations, des documents ou tout simplement en cas de problème.
Conclusion
La gestion locative est un domaine complexe, mais essentiel pour assurer la rentabilité et la pérennité d’un investissement locatif. L’expertise d’une agence ou d’un gestionnaire locatif professionnel est souvent indispensable pour naviguer avec succès dans les divers aspects de la location immobilière.
Informations complémentaires :
- Les frais de gestion locative, autrement appelés honoraires de gestion, doivent être très mentionnés dans le mandat de gestion et correspondent à un pourcentage sur le loyer perçu qui s’échelonnent généralement de 7 à 12 % TTC, selon qu’ils comprennent ou non une assurance loyers impayés.
- Avec l’évolution du numérique, de nouvelles alternatives de gestion locative émergent, offrant des solutions innovantes et souvent plus flexibles. Certaines plateformes en ligne, par exemple, permettent une gestion à distance et en temps réel des biens locatifs, avec des outils permettant de suivre et gérer les paiements, les interventions de maintenance, et les communications avec les locataires.