Peut-on appliquer le statut impératif des baux commerciaux aux locaux accessoires  ?

Le statut impératif des baux commerciaux est un sujet complexe et important pour les locataires et les bailleurs. Une question qui se pose souvent est celle de l’application de ce statut aux locaux « accessoires » à l’exploitation d’un fonds de commerce. Cet article examine la possibilité pour un locataire de revendiquer le bénéfice du statut impératif des baux commerciaux pour de tels locaux, ainsi que les conditions et les implications qui en découlent.

Les conditions pour revendiquer le statut impératif des baux commerciaux pour des locaux accessoires

Selon le Code de commerce (article 145-1, 1, 1°), le statut impératif des baux commerciaux s’applique aux locaux ou immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, sous certaines conditions. Le locataire peut revendiquer le bénéfice du statut si la privation de ces locaux est susceptible de compromettre l’exploitation de son fonds de commerce. En principe, la charge de la preuve incombe au locataire pour démontrer cette nécessité.

L’appartenance des locaux accessoires au même bailleur

Normalement, les locaux accessoires doivent appartenir au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal du locataire. Cela signifie que ces locaux doivent être loués par un même bailleur. Toutefois, dans le cas où il y a plusieurs propriétaires, le locataire peut quand même revendiquer le statut impératif s’il prouve que les locaux ont été loués au vu et au su du bailleur dans le but d’une utilisation conjointe. Une décision de la Cour de cassation du 19 mars 2008 (n° 06-21752) confirme cette possibilité.

L’indispensabilité et l’affectation des locaux accessoires à l’exploitation du fonds de commerce

Pour que les locaux accessoires puissent bénéficier du statut impératif des baux commerciaux, ils doivent être indispensables à l’exploitation du fonds de commerce du locataire. De plus, ces locaux doivent être effectivement utilisés dans le cadre de cette exploitation. Cela peut inclure des espaces tels qu’une remise, un entrepôt, un atelier, une cave, etc. Dans certains cas, même un emplacement de parking peut être considéré comme un local accessoire, sous réserve de certaines conditions. Une décision de la Cour de cassation du 14 septembre 2017 (n° 16-21999) illustre cette notion d’indispensabilité dans le cas d’une auto-école.

Conclusion: Il est essentiel d’aborder avec prudence la location de locaux accessoires à un locataire disposant déjà d’un bail commercial ou sur le point d’en signer un. Chaque situation doit être évaluée individuellement pour déterminer s’il convient de conclure un bail commercial ou de recourir à une location régie par le Code civil. En cas de doute, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé qui pourra fournir un avis éclairé sur la question. Comprendre les conditions et les implications liées à l’application du statut impératif des baux commerciaux pour les locaux accessoires est crucial pour les locataires et les bailleurs afin de protéger leurs droits et intérêts.