Quittance de loyer en sous-location : qui la délivre, et sous quelles règles ?

C’est le locataire principal qui délivre la quittance à son sous-locataire, jamais le propriétaire du logement. Et cette quittance n’obéit pas aux règles habituelles : l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 écarte expressément l’application de cette loi aux contrats de sous-location, ce qui met hors jeu l’article 21 et son obligation de délivrance gratuite. On bascule donc dans le droit commun du Code civil. Reste un piège que peu de locataires mesurent avant de signer : chaque quittance qu’ils délivrent est aussi la preuve écrite de leur sous-location.

En sous-location, le locataire principal devient le bailleur

La sous-location crée un second contrat, entièrement distinct du bail principal. Le locataire garde son bail avec le propriétaire, et il conclut en parallèle un contrat avec son sous-locataire, dans lequel il occupe la position de bailleur. C’est donc à lui, et à lui seul, d’encaisser le sous-loyer et d’en délivrer quittance.

Le propriétaire, lui, reste étranger à cette relation. Le texte est net : en cas de cessation du bail principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Un sous-locataire qui réclamerait une quittance au propriétaire s’adresserait à quelqu’un qui n’a jamais rien reçu de lui et ne lui doit rien.

Pourquoi l’obligation de l’article 21 ne s’applique pas à la sous-location

Voilà le point que les pages concurrentes passent sous silence. Le dernier alinéa de l’article 8 dispose que les autres dispositions de la loi de 1989 ne sont pas applicables au contrat de sous-location. L’article 21, qui impose au bailleur de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui la demande, en fait partie. Le sous-locataire ne peut donc pas s’en prévaloir.

Cela ne le laisse pas sans droits, mais ils changent de nature. On applique le droit commun du paiement, où celui qui paie peut légitimement exiger une preuve de son paiement en échange. Deux différences pratiques en découlent. La gratuité n’est plus d’ordre public, puisque le Code civil met en principe les frais du paiement à la charge du débiteur (article 1342-7), là où la loi de 1989 renversait cette règle au profit du locataire. Et le sous-locataire ne dispose pas du levier de l’astreinte fondé sur une obligation légale spécifique : il devra agir sur le terrain contractuel.

La conclusion pratique tient en une ligne : la meilleure protection du sous-locataire est une clause de son contrat prévoyant expressément la remise d’une quittance mensuelle. C’est le même raisonnement qui s’applique à un garage loué seul, développé sur notre page consacrée à la quittance de loyer pour un garage ou un parking.

Le piège : votre quittance est la preuve de votre sous-location

Un locataire qui sous-loue sans l’accord écrit de son propriétaire fabrique, mois après mois, les pièces de son propre dossier. Chaque quittance qu’il signe porte son nom, l’adresse du logement, le montant encaissé et la période concernée. Le bailleur qui met la main sur une seule de ces quittances n’a plus rien à démontrer : la sous-location est établie par écrit, par la main de l’intéressé.

La même logique vaut pour le sous-locataire, mais dans l’autre sens. Ses quittances sont sa seule preuve d’avoir payé, et souvent son seul justificatif de domicile. Il a donc tout intérêt à les exiger, y compris quand la sous-location est irrégulière, situation dans laquelle il est de toute façon la partie la plus exposée.

Une précision qui rassurera les locataires réguliers : lorsque la sous-location a été autorisée par écrit, cette même quittance devient au contraire une pièce de bonne gestion, qui documente le respect des conditions posées par le propriétaire.

Le sous-loyer est plafonné, et la quittance le trahit

La sous-location légale suppose trois conditions cumulatives, toutes posées par l’article 8. L’accord écrit du bailleur d’abord, qui doit porter non seulement sur le principe de la sous-location mais aussi, expressément, sur le prix du sous-loyer. Un plafond ensuite : le prix au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. La transmission enfin : le locataire doit remettre à son sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours.

Le plafond mérite un exemple, car il se calcule au mètre carré et non au forfait. Un locataire qui paie 900 € pour 60 m² est à 15 € le mètre carré. S’il sous-loue une chambre de 12 m², il ne peut pas réclamer plus de 180 €. Sous-louer cette chambre 400 € est illégal, même si le total encaissé reste inférieur à son propre loyer.

Là encore, la quittance est parlante : elle indique le montant et permet de reconstituer le prix au mètre carré en quelques secondes. Un sous-locataire qui découvre qu’il paie au-delà du plafond dispose d’un écrit signé pour réclamer le trop-perçu.

Sous-location sans accord : le bailleur récupère la totalité des sous-loyers

C’est la sanction la plus lourde, et elle a beaucoup évolué ces dernières années. Depuis un arrêt de principe du 12 septembre 2019, la Cour de cassation juge que, sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20.727). Autrement dit, l’argent de la sous-location illicite n’a jamais été celui du locataire. Dans l’affaire jugée, la condamnation portait sur 27 295 € de sous-loyers à restituer.

La Cour a durci sa position en 2023 en refusant au locataire fautif toute compensation : il doit restituer l’intégralité des sous-loyers encaissés, sans pouvoir en déduire les loyers qu’il a lui-même versés au propriétaire pendant la période, faute d’être un possesseur de bonne foi (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-18.251).

Enfin, deux arrêts du 7 janvier 2026 ont étendu le risque à la plateforme elle-même. La Cour de cassation a refusé à Airbnb le statut protecteur d’hébergeur, au motif que son rôle dépasse une fonction purement technique et passive, ce qui ouvre la voie à sa condamnation aux côtés du locataire pour la restitution des fruits civils et des commissions perçues (Cass. com., 7 janv. 2026, n° 23-22.723 et n° 24-13.163). Pour un bailleur, l’intérêt est considérable : il ne dépend plus de la seule solvabilité de son locataire.

À ces sanctions financières s’ajoute le risque contractuel. Le bailleur peut demander la résiliation du bail aux torts du locataire, ou délivrer un congé pour motif légitime et sérieux. Une nuance protège toutefois le locataire : une clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit en cas de sous-location irrégulière n’est pas licite. Le propriétaire doit passer par une procédure judiciaire classique, et il a tout intérêt à faire constater l’annonce par commissaire de justice avant d’adresser une mise en demeure.

Modèle de quittance de sous-location

Quittance de sous-location — mars 2026

Locataire principal : Jean Dupont, 12 rue des Fleurs, 75000 Paris

Sous-locataire : Claire Bernard

Locaux sous-loués : chambre de 12 m², dans le logement situé 12 rue des Fleurs, 75000 Paris

Sous-location autorisée par écrit par le bailleur le 4 février 2026

Sous-loyer du mois de mars 2026 : 180 €, reçu le 5 mars 2026

Je soussigné Jean Dupont, locataire principal, atteste avoir reçu de Madame Claire Bernard la somme de 180 € au titre du sous-loyer des locaux désignés ci-dessus pour la période indiquée. Sous réserve d’encaissement.

Fait à Paris, le 6 mars 2026. Signature.

La mention de l’autorisation du bailleur n’est pas obligatoire, mais elle protège les deux parties : elle rappelle que la sous-location est régulière et date l’accord. Le détail de ce que porte une quittance classique, réserves professionnelles comprises, figure sur notre page des mentions obligatoires d’une quittance de loyer.

Meublé, logement social, cohabitation intergénérationnelle

La loi ALUR a aligné le meublé sur la location nue : depuis le 27 mars 2014, un locataire ne peut pas davantage sous-louer un logement meublé sans l’accord écrit de son bailleur. Et dans tous les cas, un bail peut comporter une clause interdisant purement et simplement la sous-location, qui sera alors opposable au locataire.

Dans le parc social, la sous-location est en principe interdite, sous réserve d’exceptions strictement encadrées par le code de la construction et de l’habitation. Un locataire HLM qui sous-loue s’expose aux sanctions décrites plus haut, avec la particularité que le bailleur social poursuit ces situations avec constance.

Une dérogation mérite d’être connue, créée par la loi Elan du 23 novembre 2018 : le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Il permet à une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, de louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans, moyennant une contrepartie financière modeste. Ce contrat obéit à son propre régime et échappe aux règles exposées ici.

Ne pas confondre sous-location et colocation

La confusion est fréquente et les régimes n’ont rien à voir. En colocation, tous les occupants sont locataires du propriétaire, directement liés à lui par un bail unique ou par des baux séparés. En sous-location, un seul locataire est lié au propriétaire, et il contracte de son côté avec un tiers que le bailleur ne connaît pas.

La conséquence sur les quittances est directe : en colocation, c’est le propriétaire qui quittance, selon les règles détaillées sur notre page consacrée à la quittance de loyer en colocation. En sous-location, c’est le locataire principal. L’ensemble du régime du document, de sa force probante à ses mentions, est exposé sur notre page de référence sur la réglementation des quittances de loyer.